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Desalojo en México: procedimiento legal
Para desalojar a un inquilino en México necesitas una orden judicial. El proceso implica presentar una demanda ante un juzgado civil, acreditar la causa de rescisión y obtener una sentencia que ordene la desocupación. No puedes desalojar por tu cuenta — hacerlo constituye delito de despojo.
Causas legales de desalojo
El arrendador puede demandar la desocupación cuando existe una causa de rescisión o terminación del contrato:
Por falta de pago de la renta
La causa más común. Un solo mes impago es suficiente según el CCF, aunque muchos contratos establecen tolerancia de 2-3 meses.
Art. 2483, fracción I, CCF: “El arrendador puede exigir la rescisión del contrato: I. Por falta de pago de la renta.”
Por uso indebido del inmueble
Usar el inmueble para fines distintos a los pactados o a su naturaleza (por ejemplo, usar una vivienda como negocio sin autorización).
Art. 2483, fracción II, CCF: “[...] II. Por usarse la cosa en contravención de lo pactado o de la naturaleza y destino de ella.”
Por subarriendo no autorizado
Si el inquilino subarrienda sin consentimiento del arrendador.
Art. 2483, fracción III, CCF: “[...] III. Por el subarriendo de la cosa sin consentimiento del arrendador.”
Por vencimiento del contrato
Cuando el plazo del contrato ha terminado y el arrendador no desea renovar. Si el inquilino continúa sin oposición, el arrendamiento se prorroga indefinidamente.
Art. 2481, CCF: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado.”
Por terminación de contrato indefinido
Para contratos sin plazo fijo, se requiere aviso por escrito con dos meses de anticipación si es finca urbana.
Art. 2408, CCF: “El arrendamiento por tiempo indeterminado concluye a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso por escrito dado a la otra parte [...] con dos meses de anticipación, si la finca es urbana.”
Procedimiento paso a paso
- Requerimiento extrajudicial: Envía una carta al inquilino pidiendo la desocupación. No es obligatorio en todos los casos, pero demuestra buena fe ante el juez.
- Contratar abogado: Necesitas un abogado civilista que prepare la demanda. Algunos estados tienen juzgados especializados en arrendamiento.
- Presentar demanda: Se presenta ante el juzgado civil competente. Se pide la rescisión del contrato, la desocupación y el pago de rentas vencidas.
- Emplazamiento: El juzgado notifica al inquilino, quien tiene un plazo para contestar la demanda (generalmente 5-15 días según la jurisdicción).
- Audiencia y pruebas: Se celebra audiencia donde ambas partes presentan pruebas (contrato, recibos, fotos).
- Sentencia: El juez resuelve. Si falla a favor del arrendador, ordena la desocupación en un plazo determinado.
- Ejecución: Si el inquilino no desocupa voluntariamente, se ejecuta el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública.
Plazos estimados
- Juicio oral (CDMX): 3-6 meses aproximadamente
- Juicio ordinario civil: 6-12 meses o más
- Ejecución de sentencia: 1-3 meses adicionales
Los plazos varían significativamente entre estados. Algunos tienen procedimientos acelerados para controversias de arrendamiento.
⚠️ Desalojo ilegal (despojo)
Nunca intentes desalojar al inquilino por tu cuenta. Las siguientes acciones pueden constituir el delito de despojo:
- Cambiar cerraduras o chapas
- Cortar agua, luz o gas
- Sacar muebles o pertenencias del inquilino
- Amenazar o intimidar para que desocupe
- Ingresar al inmueble sin consentimiento
El inquilino puede denunciarte penalmente por despojo, incluso si no ha pagado la renta. El único camino legal es la vía judicial.
Preguntas frecuentes
¿Puedo desalojar si no hay contrato escrito?
Sí, pero es más complejo. Deberás acreditar la existencia del arrendamiento por otros medios (testigos, recibos de pago, depósitos bancarios). La falta de contrato escrito no elimina los derechos del arrendador.
¿El inquilino puede pedir prórroga al juez?
En algunas jurisdicciones, el juez puede otorgar un plazo de gracia para la desocupación (generalmente 15-30 días). Esto no significa que el inquilino pueda quedarse indefinidamente.
¿Qué pasa con las pertenencias del inquilino tras el desalojo?
El juez puede ordenar que se depositen en un lugar designado. El arrendador no puede apropiarse de ellas. Si el inquilino no las retira, se sigue un procedimiento de abandono.
Fuentes legales citadas
- Artículo 2408, CCF (terminación por tiempo indeterminado)
- Artículos 2480–2481, CCF (causas de terminación)
- Artículos 2483–2484, CCF (causas de rescisión)
- Artículo 2489, CCF (rescisión anticipada)
Guías relacionadas
Información vigente a: marzo de 2026
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